국민주택채권 매입 방법과 매도비용 할인율

부동산 등기 시나 담보대출을 받으려면 국민주택채권 매입이 의무화되어 있습니다. 국민주택채권 매입가격과 비용에 대해서 알아봤습니다.

 

국민주택채권 매입과 매도비용 할인이란?

정부는 국민의 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질향상에 이바지하기 위해 주택도시기금을 설치하고 주거종합계획에 따라 국민주택사업 등에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택채권 발행합니다.

 

국민주택채권의 종류

건축허가

• 주거전용건축물은 주거전용면적이 국민주택 규모를 초과하는 경우
• 주거전용 외의 건축물은 연면적이 165㎡(공장용 건축물의 경우 연면적 500㎡) 이상인 경우

부동산 등기(소유권 보존 또는 이전/상속 등/저당권 설정 및 이전)

• 소유권 보존(건축물의 경우는 제외) 및 이전
• 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우 포함)
• 저당권 설정 또는 이전

이자율 및 상환일

국민주택채권을 매입하였을 경우 연 1.3%의 금리로 연 단위 복리계산됩니다. 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일로부터 5년이 되는 날에 상환됩니다. 이자는 발행일로부터 상환일 전일까지 이율에 따라 1년 단위의 복리로 계산하여 지급하며, 채권상 환일 이후의 이자는 지급하지 않으니 유의하시기 바랍니다.

 

국민주택채권매입 동시매도

보통 부동산 등기 시에 채권매입과 동시에 매도하고자 하는 경우가 많습니다. 최근에는 은행과 증권사간 연결시스템을 통해 해당 채권을 증권회사에 매도주문을 요청하고 채권매입의무자에게 매도대금을 지급하는 시스템이 준비되어 있습니다. 이때 채권매입자는 실제 차액(발행액-매도액) 및 매도대행수수료 등만 부담하게 됩니다.

 

그럼 채권매입비용은 얼마가 되는지 알아보겠습니다.

 

신규 부동산 취득 시

주택도시기금 홈페이지에 접속합니다.

홈페이지 상단의 메뉴 중 청약/채권 메뉴의 셀프 채권매입 도우미를 선택합니다.

 

매입용도를 [부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립)] 선택한 후 대상물건지역에 맞게 선택해 줍니다.

건물분 시가표준액은 공시지가입니다. 아파트의 공시지가를 알고 있다면 직접 입력하면 됩니다.

공시지가를 모를 경우 공통주택가격열람 버튼을 눌러 공시지가를 조회합니다.

시가표준액이 확인되었다면 채권매입(발행) 금액조회 버튼을 눌러 조회합니다.

 

공시지가 13억 원의 아파트의 경우 채권매입금액을 40,300,000원이 발생했습니다.

매입기준표를 보면 6억 원 이상 : 시가표준액의 31/1,000으로 되어 있습니다.

 

부동산 저당권 설정 이전 시

보통 주택을 담보로 설정하였을 경우 저당권을 설정해야 하므로 이때에도 비용이 발생합니다.

매입용도를 부동산 저당권설정이전으로 선택한 후 설정금액을 입력합니다.

보통 실제 받을 금액의 120%를 설정하게 됩니다. 100만 원이라고 하면 120만 원을 입력합니다.

채권매입(발행) 금액조회 버튼을 눌러 조회합니다. 채권매입금액은 1,300만 원이 발생했습니다.

저당권설정금액의 10/1,000으로 1%가 채권매입금액으로 설정되었습니다.

 

고객부담금 조회 (본인부담금)

국민주택채권을 매입했다면 만기까지 가지고 있던지 아니면 즉시 매도를 해야 합니다.

청약/채권 메뉴에서 제1종국민주택채권의 고객부담금조회 메뉴로 들어갑니다.

 

국민채권 고객부담금

발행금액 입력란에 국민주택채권 금액을 입력한 후 조회 버튼을 누릅니다.

즉시매도 시 본인부담금은 1,645,040원이 나왔습니다.

이제 계산식을 한번 살펴보겠습니다. 작성일 기준 할인율입니다. 12.42794%입니다.

1,300만 원 * 12.42794% = 1,615,632원으로 국민주택채권 매입 후 즉시 매도 시 12.427%의 손실이 발생합니다.

 

국민주택채권 즉시매도로 12.427%의 손실을 볼지 5년 만기까지 보유한 후 1.3% * 5개년의 이자수익을 볼지 유리한 쪽에서 선택하면 됩니다.

 

국민주택채권 할인변동

국민주택채권의 즉시 매도 시 개인거주자의 과세율을 기준으로 매도 대행 수수료, 선급 이자 등을 감안한 실제 부담금을 계산하고 이를 발행금액으로 나눈 비율입니다. 따라서 할인율이 작을수록 국민주택채권 매입/매도에 따른 직접 부담금액이 작아진다고 보면 됩니다.

 

2020년 1월부터 2023년 12월까지의 국민주택채권 1종 할인율의 통계를 확인해 보니 최고 수준 19%까지 부담금이 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 이 시기에 국민주택채권을 매입/매도해야 한다면 즉시 20%의 손실을 볼 수 있습니다. 

기준일자	매입대상 금액	할인율	부담금
2020-07-31	1,000만 원	1.18%	118,000원
2022-10-24	1,000만 원	18.48%	1,848,000원

간단히 보면 2020년도 7월 31일의 경우 할인율 1.18%대로 1,000만 원짜리 국민주택채권의 경우 118,000원의 부담금이 발생할 수 있는 반면 최고점인 2022년 10월 24일 1,000만 원의 국민주택 매입할 경우 1,848,000원의 부담금으로 약 18배 이상 증가하게 됩니다.

 

국민주택채권 만기 보유가 유리할까?

매입대상 금액	할인율	이자율	합계 (5년 합계 수익률)
1,000만 원	1.18%	1%	2.18%
1,000만 원	18.48%	1%	19.48%

국민주택채권의 보유기간이 5년 만기임을 감안한다면 2020년 7월 31일 할인율 1.18%의 경우 부담금이 작기 때문에 즉시 매입/매도가 유리하다고 볼 수 있습니다. 다만 2022년 10월 24일 18.48% 할인율의 경우 5년 만기까지 유지한다면 이자율 연간 1%로 최종 19.5%(연간 3.9%)의 수익률을 얻을 수 있습니다. 

 

다만 2금융권 저축은행이나, 농협, 수협, 신협, 새마을금고 등 3.9% 이상 저축예금 수익률을 기대할 수 있다면 즉시매도가 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

공시지가가 높은 주택 구매 시에 국민주택채권 매입/매도 비용이 큰 비용부담이 될 수 있는 점과 즉시매도하지 않고 만기까지 유지한다면 어떤 게 유리할지에 대해서 알아봤습니다.